Réflexion pour la construction de logements sociaux au Congo Brazzaville
ven, 23/07/2010 - 17:41 | 
ya_sanza
Le président de la République, Denis Sassou Nguesso, a procédé, jeudi 8 juillet 2010, à Kintelé (district d’Igné, dans le département du Pool), à 45 km au Nord de Brazzaville, à la pose de la première pierre d’un programme immobilier de construction de mille logements sociaux, dans le cadre d’une convention de partenariat entre le gouvernement et la société israélienne A.B Construction.
On y trouvera trois types de logements (70m2, 100m2 et 150m2), des centres commerciaux, des établissements scolaires (primaires, collège, lycée), un dispensaire, des aires sportives, jardins, parkings et autres aménagements à caractère urbanistique.
Monsieur le Président,
le déficit en logements accumulé en 50 ans d’indépendance, est très important. La nouvelle forme de production que vous lancez, aujourd’hui, va, à n’en point douter, nous aider à résorber ce déficit et à réduire les coûts.
Il faudra, cependant, Monsieur le Président, persévérer dans l’industrialisation de notre pays, car ce n’est qu’en produisant, localement, tous les intrants dans la construction, qu’on pourra baisser les coûts de production et nous rapprocher du véritable pouvoir d’achat de nos concitoyens.
Il sera, également, indispensable de changer de paradigmes dans la façon de résoudre le problème du logement, non seulement en répondant aux besoins des pauvres, mais aussi, en faisant des logements abordables pour tous, tout en évitant que les classes sociales à revenus plus élevés s’approprient les projets de logements en faveur des pauvres.
Monsieur le Président, il est urgent, pour nos concitoyens pauvres, qui sont la grande majorité de notre société, de créer des mécanismes de solidarité, afin qu’ils accèdent à un logement décent.
Comme je l’avais dit dans mon précédent propos, «quand on est démuni pour se procurer des choses aussi élémentaires que la nourriture et le vêtement, que dire de l’achat ou de la location d’une habitation décente»…/…
…/…Monsieur le Président, merci pour la vision que vous avez pour les Congolais, je vous cite: «Ce chemin au bout duquel il y aura la prospérité, le mieux vivre et le mieux être de chacun et de tous».
C’est dans «Le Chemin d’avenir ».
La déclaration très sociale du ministre nous engage à une réflexion dans laquelle nous ne prétendrons pas proposer un habitat idéal, mais LOGER DÉCEMMENT et hygiéniquement des gens qui vivent dans des conditions où, en Europe, on hésiterait à abriter du bétail.
Où le projet Kintélé pose problème, c’est dans le fait que les maisons proposées ne peuvent, compte tenu de la description qui en est faite, en aucun cas être appelées logements sociaux.[3]
Le terme logement social, s’entend : proposer un logement à des personnes ne pouvant pas s’en procurer d’une autre manière. On fournit un habitat à des prix défiant toute concurrence. Que l’on parle de loyer ou d’accession à la propriété (dans le second cas les loyers un plus élevés ne sont, en principe pas perdus pour le "locataire" mais payent les échéances d’un achat à crédit, le problème étant : jusqu’à quand pourrais-je payer mes traites sans me faire saisir le bien pas encore acquis ?).
D’évidence, à Kintélé, avec le prix moyen d’une maison placé aux alentours de 50 millions XAF, certes infrastructures fournies (ce n’est qu’un engagement), les traites engagées sur 20ans vont très largement dépasser les 300 000 XAF/mois. Les congolais qui sont à même de dégager une telle somme pour payer leur loyer font partie de la classe moyenne congolaise et pas de celle des défavorisés qui sont ceux qui en ont le plus besoin. N’oublions pas qu’avec un SMIC à 52 000 XAF, le revenu moyen des ménages congolais est compris entre 100 et 200.000 FCFA.
Quelqu’un fait remarquer : « Il [l’Etat] n’a pas les moyens de procurer un logement aux quelques 500.000 mille familles dans le besoin. Au coût des logements "sociaux" de Kintele, il faudrait environ 25.000 milliards de francs CFA (10 fois son budget annuel). ».[4]
Le projet ne s’adresse donc pas à une cible populaire, mais à des fonctionnaires relativement haut placés, des commerçants florissants, des magouilleurs d’élite. L’oligarchie fait un semblant d’ouverture pour séduire une classe sociale d’un assez bon niveau social et capable d’être considérée comme consommatrice.
Qu’on apprécie ou non, c’est quand même un progrès.
La solution est-elle dans la construction dite traditionnelle (plaisant euphémisme pour parler de béton et de briques en ciment), ou dans celle issue des traditions de l’habitat africain, et de l’imagination écolo-réfléchie ? Une expérience de construction de tout un quartier en terre a été fait à l’Isle d’Abbeau (Isère) avec un grand succès, malheureusement mis quelque peu à mal par le lobby des cimentiers (Lafarge/Vicat) qui y ont vu une concurrence déloyale. Qu’est-ce qui nous empêche de réfléchir dans le même sens ? Les maliens construisent en terre, les yéménites aussi et souvent jusqu’à de grandes hauteurs. L’objection climatique que certains ne vont pas manquer de relever ne tient pas, car s’il pleut effectivement moins dans ces régions, les précipitations y sont d’une rare violence.
Immeubles en terre au Yemen
Pourquoi utiliser de grandes quantités de ciment alors qu’il en faut bien peu pour fabriquer des briques stabilisée d’excellente tenue ? L’architecte Mouélé Kibaya, avec la contribution de l’université de Toulouse, est le promoteur d’un projet de fabrication de briques en terre stabilisée à Dolisie.
Ce matériau présente bien des avantages : il se passe de sable, de gravier et presque totalement de ciment. Les blocs peuvent être dotés de figures les bloquant sans entremise de mortier, le ciment ne sert donc plus guère que d’adjuvant excepté pour les fondations, linteaux et dalles. Il offre aussi l’avantage par rapport à l’utilisation de briques cuites de ne pas utiliser de bois pour la cuisson. Les matériaux de base sont disponibles à proximité directe des chantiers, le coût du transport est donc limité au maximum.
En conséquence, même en supposant qu’une brique de terre stabilisée soit vendue au même prix qu’une brique en ciment, la construction serait donc forcément moins chère avec ce matériau qui en outre présente des qualités d’isolation très supérieures à celle des parpaings de béton. En se passant presque totalement de ciment, elle est aussi beaucoup plus écologique, la fabrication de ciment étant particulièrement vorace en énergie, sans parler des poussières volantes.
Une société propose à Ngoyo (Kouilou) des maisons avec ce type de briques pour 10 millions XAF. Nous doutons qu’elle n’ait pas préalablement fait d’étude de marché et qu’elle ne fasse pas de profits. Elle produit pourtant 5 fois moins cher que le projet des 1000 logements. Elle compte baisser son prix à 7 millions XAF quand elle sera parvenue à son retour sur investissement. La répartition de cette somme sur 20 ans laisse penser que les remboursements pourraient être de 80 à 100 mille XAF/mois.
Pourquoi vouloir à tout prix construire des maisons compliquées avec l’indispensable salle de bains des parents qui double le prix du sanitaire ?
Pourquoi ne pas se passer des inévitables balustres et autres colonnes rococo hors de prix ?
Imaginons un habitat dans lequel l’impératif est élémentaire et basique sans pour autant sacrifier à la qualité spatiale, aux conforts thermique, acoustique et esthétique, à la réduction du coût de construction, à l’amélioration du cadre de vie qui sont des notions complémentaires de l’acte de construire. C’est la mission de l’architecte que de les concilier et d’en faire la synthèse.
Nous avons défini un besoin minimal qui n’est en rien limitatif, c’est là un type T3 mais on peut l’extrapoler vers des T4 ou T5.
Nous avons traité du logement, il nous faut aussi penser à l’urbanisme. Il n’est en rien question ici de proposer des quartiers uniformes, tant par l’aspect des maisons que par les couches sociales qui y résideront. Il faut proscrire définitivement toute notion tendant à créer de ghettos qu’ils soient pour pauvres ou pour riches. Les logements sociaux doivent donc côtoyer des constructions plus luxueuses. Il faut confier l’étude à divers cabinets d’architecture de manière à créer plusieurs modèles pour éviter la monotonie.
Ne nous leurrons pas, si un tel projet est tout à fait envisageable au Congo, il ne fera probablement jamais l’objet du moindre regard d’intérêt des administrations en place.
Il faut donc que le secteur privé s’en charge.[7]
Les compétences congolaises existent aussi bien dans la technique, architecture, maitrise d’œuvre et entreprises générales, que dans l’art de la négociation, l’économie et la gestion. Nombreux sont les congolais qui disposent d’un peu d’argent qu’ils aimeraient investir au pays. Pourquoi ne pas mutualiser, monter une société par actions dans laquelle chacun pourrait investir à la mesure de ses moyens ?
Si ce projet élargit considérablement la cible visée par le projet de Kintele, il est bien loin de résoudre le problème de ceux qui sont frappés par la plus grande pauvreté. Leur mal ne peut guère être résolu sans incitation au retour vers la terre d’une grande partie des néo-citadins sans emploi et la revalorisation des métiers de l’agriculture.
Le rôle de l’État consisterait à urbaniser les quartiers qui se créeraient (création des voies d’accès, adduction d’eau, évacuations des eaux de vannes et des eaux de pluie, acheminement d’électricité, …)
Si ce projet élargit considérablement la cible proposée dans le projet de Kintélé, il est bien loin de résoudre le cas des congolais des favelas. Leur problème ne pourra être résolu que par une incitation forte au retour à la terre des néo-citadins sans formation et sans emploi et la revalorisation des métiers de l’agriculture.
[1] Contrairement à ce que certains ont prétendu, il ne s’agit nullement d’utilisation de fibrociment mais de panneaux de béton coulé.
[2] Environ 50 milliards de francs CFA
[4] Il ajoute : « En outre, le niveau de corruption dans notre administration publique fausserait le jeu (retro-commissions pour les hauts fonctionnaires, surfacturation, attribution des maisons basée sur les affinités familiales, ethniques ou autres,… » ce qui participe a notre avis d’un tout autre débat.
[5] Il est vrai qu’en Europe les pièces à vivre sont la plupart du temps plus vastes. La douceur du climat congolais fait qu’une bonne part de la vie de la famille se déroule en extérieurs ce qui à notre avis peut permettre de réduire la surface du salon.
[6] C’est ce que les modèles les plus modestes des constructeurs de pavillons français proposent.
[7] A l’exemple du lotissement MSF de la lagune de Tchikobo à Pointe-Noire, bien que les 600 maisons proposées (au coût unitaire de 250 à 300 millions de FCFA) ne s’adressent qu’aux citoyens fortunés.
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Depuis sa création en 1880, Brazzaville qui à l’origine n’était qu’un village de pécheurs, se construit de façon désordonnée, sans un plan local d’urbanisme et sans architecture imposante. Les différents Maires qui se sont succédé à la tête de la ville n’ont pu y remédier. Cette absence de cohérence urbanistique ou de plan local d’urbanisme n’a affecté ni les différents Maires, ni le Gouvernement de la République qui aujourd’hui sans une étude conséquente choisit « Kintelé (district d’Igné, dans le département du Pool), à 45 km au Nord de Brazzaville, à la pose de la première pierre d’un programme immobilier de construction de mille logements sociaux, dans le cadre d’une convention de partenariat entre le gouvernement et la société israélienne A.B Construction. »[2]
Comment peut-on imaginer qu’un congolais qui gagne 50.000 f CFA par mois puisse acquérir un logement au prix totalement exorbitant ? En effet, Construire 1000 maisons pour 50 milliards de FCFA dont le prix estimatif de chaque maison est de 50.000.000 FCFA c’est ingérable pour le citoyen moyen..
Qui a les moyens de se payer des logements sociaux de ce type au Congo? Il faut donner aux gens les moyens de construire leurs propres maisons. Depuis plus de 12 ans le Congo exporte de plus en plus du pétrole brut, du bois et autres minerais. Il serait plus judicieux d’investir dans la création d’emplois avec la mise en place de projets d’assainissement de la ville, de nettoyage d’espaces verts, de la protection des sites inconstructibles…
Donner du travail à la population active et la possibilité de construire des structures de base, d`améliorer les conditions de vie d’une population de moins de 4 millions d´habitants est à notre sens une meilleure approche pour pallier au déficit du logement. Pourquoi ne s’attaque-t-on pas au prix élevé des terrains à Brazzaville et Pointe-Noire ? Il est toujours plus honnête d’apprendre aux gens à pécher et non leur offrir du poisson. Surtout si l’on conçoit que celui-ci est avarié. Nous ne sommes pas contre la construction des logements sociaux, mais nous dénonçons la manière dont les projets sont définis et le choix des éléments de concrétisation présentés. On pose là le problème à l’envers.
L’un des problèmes que les congolais mettent en avant comme préoccupation primordiale demeure : L’EMPLOI.
Les chiffres accablant s’alignent violemment d’années en années creusant encore plus le gouffre du chômage des jeunes dans les villes ainsi que dans les milieux ruraux.
Notre démarche ne doit pas s’arrêter à ce constat lamentable d’échec. Nous devons plutôt multiplier des initiatives dans tous les domaines pour favoriser l’emploi. Voici une série d’idées sur lesquelles notre groupe de travail s’investit.
Réhabiliter l’école publique. L’Etat encourage la multiplication des écoles privées, dont les actionnaires ne sont autres que les mêmes décideurs qui crucifient l’école publique. Cet état de fait favorise la désertion des talents dans l’enseignement public au profit de l’enseignement privé. Certains enseignants découragés par l'irrégularité des salaires quittent le secteur pour d’autres horizons plus prometteurs. En redonnant à l’école publique sa véritable place républicaine par une réelle politique de l’enseignement public, une politique de réinsertion des cadres, des jeunes diplômés peut se mettre en place pour favoriser un retour à l’emploi dans le secteur…
La mise en place d’un vrai service de voirie dans les grandes villes peut favoriser des milliers d’Emploi. Par exemple, dans l’aménagement des espaces verts[3], les collectes et les traitements des déchets ménagers…
La législation des transports en communs (Taxi, bus etc.) dans les grandes villes en encourageant l’accès aux nationaux par des réductions des charges[4]…
Les entreprises immobilières quasiment léguées, sans aucune législation encadrant leur pratique, aux mains des asiatiques, empêchent ainsi le marché de l’emploi des congolais de s’émouvoir. Nous souhaitions qu’une redistribution des postes de travail soit instaurée dans les grands travaux nationaux. De même l’exigence d’un contrat de transfert de compétences pour chaque chantier animé par les asiatiques et autres.
La mise en place d’un vaste programme de réalisation d’infrastructures sanitaires et sociales dans les grandes villes est un réel vivier pour les emplois et pérenniseraient ceux existant déjà….
Lorsqu’on aura amélioré ces conditions, les congolais pourront peut-être s’offrir des maisons à 50.000.000 FCFA. Autrement ce projet sonne une fois de plus comme une magouille mafieuse destinée les comptes en banque de certains dignitaires. Seuls bénéficiaires de cette opération "sociale".
JC BERI
[1] NDLR : S’agit-il d’inadaptation ou de coûts, financier et écologique, exagérés ?
[2] YA SANZA congo-déchaîné
[3] NDLR : Encore faudrait-il qu’ils existent, à Pointe-Noire il n’y en a quasiment pas en dehors du domaine portuaire, et encore sont-ils menacés par les projets d’extension du port.
[4] Note de Ya Sanza : Je ne partage pas du tout l’avis de Beri en ce qui concerne ce point. La liberté dont jouissent les citoyens congolais pour mettre en service des bus et des taxis mène à une situation d’offre pléthorique et un engorgement de la circulation déjà mise à mal par la rareté des voies de qualité. Les véhicules très mal entretenus par leurs propriétaires sont un danger permanent pour la vie des passagers et celle des piétons et la vétusté de leurs motorisation entraine une pollution très importante. Voilà le secteur type où la création d’une régie d’économie mixte s’impose. Plutôt que de mettre en service des véhicules « occasions d’Europe », il faudrait acheter des véhicules neufs dans le cadre d’une SA où les petits investisseurs pourraient devenir actionnaires. Pour cela encore faudrait-il que les congolais se fassent suffisamment confiance pour mutualiser.